実物投資の評価は、DCF法（投資対象がキャッシュフローを生み出す力を示す）
によって行うことが適切といえるでしょう。

今日99万円もらえるのと、10年後に100万円をもらえるのとではどちらが良いでしょうか？
多くの人は今日99万円をもらえる方が良いと答えるでしょう。
これは例えば、99万円を10年間運用した場合100万円以上の価値になるであろうことから感覚的にご理解していただけると思います。
このように「将来受け取ることができるお金を現在（今）の価値に修正するといくらか？」このように修正することを割引と言い、修正された現在価値を現在割引価値と言います。
DCF法を簡単に言うと、投資する案件の保有期間に得られる純収益を現在価値に割引計算したものと、保有期間終了時の売却時に予想される価格(売却予測価格)を現在価値に割り戻したものを合計することにより収益価格を求める手法です。

DCF法 に属する投資評価の指標には、金額ベースの指標である正味現在価値（Net Present Value：NPV）と収益率ベースの指標である内部収益率（Internal Rate of return：IRR）があります。
NPVとIRRの計算方法についてはエクセルの関数式を活用することが便利ですので省略し、ここでは投資に資する考え方を解説します。

NPV では、現時点の投資額と投資が生み出す将来の現在価値を比較します。
NPVは投資によって将来発生するキャッシュフローの現在価値から初期投資額を引いた差額により投資の意思決定を行う方法であり、NPV がマイナスとなる投資を行うことは損失を生み出すことであり、投資すべきではないと判断できます。

IRR は投資の或る期間あたりの収益率であり、投資額とその投資から得られるキャッシュフローの現在価値から算出します。 （なお、IRR は NPV をゼロにする割引率と定義されることもあります。）
投資によって得られると見込まれる利回りと、本来得るべき利回りを比較し、その大小により投資を判断する方法です。
ここでは、まず同程度のリスクを持つ投資案件の利回り：ハードルレートを設定します。
IRRが適切なハードルレートを上回る投資は投資として適切であり、IRR がハードルレートを下回る投資は投資として適切でないと判断できます。

IRRが高くてもNPVも同じように高いとは言えない場合があります。（IRRが高くても利益の絶対額が少ない場合もあります）
例：ハードルレート10%
物件 NPV IRR
A 2億円 15%
B 1.9億円 17%
C 1.8億円 19%

このような場合、投資予算枠が定められている場合にはIRRは其々ハードルレートを超えていますのでIRRの高い案件からC→B→Aと投資対象を選択して行きます。
また、特に投資予算枠が定められず利益の絶対額で評価する場合には、正味現在価値が高い物件を選択します。（A→B→C）